Недвижимость

В последнее время в Украине и, в частности, в Киеве, увеличилось количество мошенников в сфере недвижимости. Их схемы разнообразны, а подходы становятся всё разнообразнее с каждым днём. Учитывая, что в столице стоимость объектов недвижимости достаточно высока, а сделки такого рода происходят зачастую не более нескольких раз в жизни человека, лучше всего будет воспользоваться услугами высококвалифицированного юриста, чтобы избежать большинства рисков и проблем, которые могут возникнуть в процессе оформления имущественных прав.

Основные риски, которых поможет избежать юрист по недвижимости

Любая сделка требует тщательного подхода к анализу документов, правомочностей сторон, а также потенциальных рисков и проблем. Зачастую, воспользовавшись услугами юриста по недвижимости, Вы сможете вовремя выявить и впоследствии предотвратить следующие стандартные проблемы:

  1. Проблемы с «чистотой» документов, в том числе несоблюдение обязательной формы договора, неправильное урегулирование существенных условий соглашения и подделка документов;
  2. нарушение прав третьих лиц, в частности, продажа имущества без ведома супруга либо органа опеки и попечительства;
  3. налоговый контроль (занижение реальной стоимости имущества);
  4. арест на недвижимость или её присутствие в качестве залога в кредитной организации;
  5. ограничение прав продавца, в том числе прописка в жилье несовершеннолетних детей или третьих лиц, а также регистрация по адресу юридического лица;
  6. всевозможные нарушения во время приватизации;
  7. продажа имущества продавцом, который не имеет прав на такие действия;
  8. наличие дополнительных скрытых оснований для продажи недвижимости;
  9. составление соглашений, которые заведомо являются неравноправными, в то числе для того, чтобы обманом получить задаток;
  10. строительство при отсутствии соответствующих разрешений или же прав на земельный участок.

Важно помнить, что уже на стадии подбора объекта недвижимости мошенниками придумано множество разнообразных схем по обману покупателя. К примеру, клиенту показывают квартиру, знакомят с хозяевами, предоставляют копии документов, составляют договор о намерениях и принимают задаток. Когда приходит время совершения сделки, клиент настораживается, так как существуют некоторые различия между договором о намерениях и договором покупки/продажи. К ним можно отнести несоответствия в данных владельца недвижимости, общей площади покупаемого объекта или даже номере квартиры. При этом клиент понимает, что нужно отказываться от сделки, но задаток ему возвращать не собираются. Зачастую такие схемы работают потому, что договор о намерениях не является прямым подтверждением передачи денег, а показания свидетелей — достаточными доказательствами.

Юридическая проверка недвижимости перед покупкой

Покупка дома, квартиры, земельного участка или другого недвижимого имущества в первую очередь сопряжена с большими рисками, так как на кону зачастую стоят большие деньги. Исключить или же минимизировать их может помочь юрист и адвокат по недвижимости. Если речь касается о подготовительного этапа, когда покупка/продажа объекта ещё только намечается, основная задача юриста по недвижимости – проанализировать все аспекты предполагаемой сделки. В первую очередь он отрабатывает такие её аспекты:

  • изучает личность собственника (застройщика), а также его репутацию, в том числе является ли он фигурантом существующих или уже разрешённых судебных споров;
  • анализирует документы, являющиеся подтверждением наличия соответствующих прав и полномочий продавца (покупателя);
  • проверяет законные основания застройки, а также соответствующих схем продажи;
  • уделяет особое внимание выявлению наличия арестов или же других ограничений, которые могут стать преградой для интересов покупателя;
  • обосновывает реальные преимущества и недостатки конкретной сделки;
  • минимизирует возникновение всевозможных рисков и негативных последствий от сделки.

Если же сделка уже была совершена, то в задачи юриста по вопросам недвижимости в Киеве входят осуществление защиты интересов и восстановление ущемлённых прав своего клиента, в частности, в судебном порядке. В зависимости от того, на каком рынке (первичный или вторичный) приобретается объект недвижимости, проверка для минимизирования рисков обладает своей спецификой.

Так, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры при направлении своих инвестиций в строительство, необходимо убедиться, что застройщик имеет право пользования участком, получил все необходимые разрешения на возведение здания. Также важно провести проверку соответствия разрешительной документации требованиям законодательства, а также договора на отсутствие завуалированных формулировок, которые могут трактоваться как возможность для неисполнения застройщиком своих обязательств. Кроме того, лучше всего, если дополнительно будет проведен анализ на предмет наличия у застройщика введенных в эксплуатацию комплексов. Стоит отметить, что принципиально важным является проверка не только завершённых, но также и текущих судебных споров, в которых он выступает или раньше выступал участником.

Наличие комплексного юридического анализа, связанного с вопросами недвижимости, позволяет сформировать довольно точный прогноз относительно безопасности сделки. При этом, если такая процедура будет пропущена, это может привести к тому, что будут причинены серьёзные неудобства, сопряжённые финансовыми потерями. Например, в судебной практике были случаи, когда из-за нарушения нормативов этажности застройщика обязывали сносить уже фактически построенные лишние этажи с проданными квартирами. Впрочем, это лишь один из тысяч примеров, который наглядно свидетельствует о необходимости квалифицированной помощи юриста по недвижимости при выборе объекта для инвестирования.